發佈日期：2010-06-21

整理上半年度台灣房地產全面的動態，有哪一些重大的發展並產生了什麼樣的變化？

■　檢視上半年度的房市發展概況

今年年初一開春，最大的新聞即是「十大民怨」話題，眾所周知都會地區的高房價成為了民怨之首，但是伴隨著經濟狀況的高失業率現象，政府就算真的想要抑制房價也是束手無策，因為若是真要「打房」，使出的策略一旦見效，必然同時會傷及到整體的經濟面，如同挖東牆補西牆，產生其他後果的嚴重問題，因此央行在第一季（3/25日）的理監事會議，並沒有以直接的金融手段宣佈調高利率，於是房市的３２９檔期，許多建商與代銷業者也就不避諱民怨的聲浪，以製造高姿態的行銷手法議題，吸引投資客擁入封盤搶購，促使媒體追逐報導的型態，希望延燒到５２０再創一波高潮，於是央行對於房市的金融控管只能先以「道德勸說」的方式，要求金融機構對於投資客的房貸業務能夠「自律」，首先配合的是主要公股行庫，但是對於其他金融機構，金管會和央行也緊接著實施各銀行的金檢工作，主要是希望藉由行政上的控管手段，調整民眾購買第二屋的利率、寬限期、貸放成數等條件，以限制房市投資的門檻，但是效果還是非常有限。

■　打房將會同步影響資金的市場面問題

不管採取什麼樣的政策措施，如果真要對於房市有所影響，出手必須要達到一定的力道，才會真的產生變化。「道德勸說」的宣示性意義，在自由市場機制當中所能發揮的作用並不大，要以金融手段控管房市，升息是影響整個市場資金流動最直接的方式，但是相對的一旦足夠的力道出手，傷到的不會只有房市而已。

因為房貸的業務，就其本身的性質上是屬於資金的問題，而資金問題所牽涉到的範圍是離不開市場面的。資金在自由的開放性市場之中，本來就會有進、有出，資金會找有利潤的市場進駐，哪裡的資金取得成本低就會從哪裡借出來；市場的利潤沒了資金才會撤出，當資金借款的成本高到把利潤吃掉了才會還。而自由開放性的市場，資金投資的標的和管道並不只有房地產而已，況且也是因為房地產，在建商開發與消費者購買的雙重資金需求下，才提供了鉅量的資金流動效果，並且刺激了相關產業的動能。

■　央行理監事會議將是牽動未來房市的觀察指標

根據失業率的統計，近期已由去年８月6.13%的最高失業率大幅降低為5.39%（４月份），以目前整體的經濟體質，是否已經恢復好轉？預期未來是否仍會持續良好？一旦升息，有資金需求的其他產業勢必也會受到衝擊，市場能否承受得起部份的?牲，是一個重要的考量關鍵。不同於前一季經濟的景況，央行於本週四（6/24日），又將召開本季的理監事會議，是否真的會祭出升息來做為打房的手段，對於下半年度房市的發展，將是重要的觀察指標。

【本文作者為網路地產王資深顧問】